החלטה בתיק רע"א 9354/05

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים שידלובסקי-אור, צבן, זילברטל) מיום 15.8.05 בע"א 6163/05, בו התקבל ערעור המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 27.2.05 (השופט בר-עם) בת"א 8488/01.

ב.        העובדות הצריכות לענייננו, כמפורט בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אלה הן:

           (1) המבקשים הם בעלי חלק מזכויות הבעלות בבית מגורים בשכונת ואדי אלג'וז בירושלים. זכויותיהם באו להם בירושה מאביהם המנוח. האב המנוח השכיר את הנכס, לפי הסכם מיום 19.3.69, לאדם אחר (להלן- השוכר), אשר אלמנתו ונכדו הם המשיבים דכאן.

           (2) לפי הסכם השכירות, הושכר הנכס לתקופה של שנה, למטרות מגורים, תמורת 125 דינר ירדני. עוד מורה ההסכם, כי השוכר יוכל להאריך את תקופת השכירות, אך זאת בהודעה שתינתן חודש לפני תום השכירות. כן נקבע כי חידוש השכירות ייעשה בדרך של עריכת הסכם שכירות חדש.

           (3) ביום 2.5.01 הגישו המשיבים תובענה לבית הדין לשכירות, בה תבעו מהמשיבים, כבעלי הנכס, לבצע תיקונים שונים הדרושים להחזקתו התקינה של הנכס. ביום 29.5.01 הגישו המשיבים לבית משפט השלום תביעה לסילוק יד כנגד המשיבים. הדיון בשתי התביעות אוחד.

           (4) המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה מהו אופי השכירות בנכס-שכירות מוגנת או חופשית. בעוד המבקשים טענו כי מדובר בשכירות חופשית, טענו המשיבים כי השוכר היה דייר מוגן, כי אלמנתו של השוכר המקורי זכתה בדיירות מוגנת יחד עם בעלה, וכי נכדם, אשר נולד בנכס, הוא בעל זכות לגור בו. נטען כי ההגנה על השוכר נבעה מכך ששילם דמי מפתח לדייר היוצא אשר החזיק בנכס בעת כריתת החוזה, וכי מהסכם השכירות, אשר אינו נדרש לשאלת אופי השכירות, לא ניתן ללמוד דבר באשר לתחולת חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן- החוק). בית משפט השלום קבע כי המשיבה אינה דיירת מוגנת, ולפיכך קיבל את תביעת המבקשים והורה לסלק את יד המשיבים מן הנכס. המשיבים ערערו על החלטה זו לבית המשפט המחוזי.

ג.        בית המשפט המחוזי קבע כי המבקשים לא עמדו בנטל ההוכחה כי למשיבה אין זכות להוסיף ולהחזיק בנכס. נקבע כי משעה שמוסכם כי השוכר והמשיבה באו במקום דייר קודם שהיה בנכס, והמבקשים טוענים שלא שולמו דמי מפתח כלל, בעוד המשיבה טוענת כי השוכר שילם דמי מפתח לדייר היוצא, יש לקבוע בנסיבות כי המשיבה היא דיירת מוגנת. זאת כיוון שבמועד הקובע לצורך החוק (20.8.68) נראה, ולא נטען אחרת, שהיה דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס, ולכן גם משהתפנה הנכס לא ניתן להשכירו בשכירות חופשית, אלא לאחר ששולמו לדייר היוצא דמי מפתח. זאת, שכן באין תשלום דמי מפתח לא נתפנה הנכס "כדין", והמבקשים אכן לא הוכיחו כי הנכס פונה כדין. לפיכך, בין אם שילם השוכר את דמי המפתח, ובין אם, כטענת המבקשים, לא שולמו דמי מפתח כלל, מכל מקום הנכס לא היה פנוי לשכירות חופשית. בית המשפט קבע כי מסתבר יותר שדמי המפתח שולמו כנטען על ידי המשיבה, וכי המבקשים לא הוכיחו שאין למערערת זכות להוסיף ולהחזיק בנכס כדיירת מוגנת. בקביעתו כי מדובר על שכירות מוגנת הסתמך בית המשפט על אינדיקציות כגון אורכה המשמעותי של השכירות, דמי השכירות הנמוכים, וכן העובדה שלאחר שפנה בשנת 1991 אחד מבעלי הנכס (שאינו בין המבקשים דכאן) אל המשיבה בבקשה כי תתפנה מן הנכס, הודיעה זו כי היא דיירת מוגנת, ובעלי הזכויות לא עשו דבר על מנת לחלוק על הצהרה זו משך עשר שנים תמימות. 

ד.        בבקשת רשות הערעור שהוגשה לבית משפט זה, הערוכה כדבעי ולא הניחה טענה שלא נטענה, נתבקש להורות על ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולהשיב על כנו את פסק דינו של בית משפט השלום, כך שייקבע כי מדובר בשכירות חופשית, ויתאפשר למבקשים לפנות את המשיבים מן הנכס. נטען כי התיק מעלה שלוש שאלות משפטיות עקרוניות אשר יש לתת עליהן את הדעת:

           (1) שאלת נטל ההוכחה- האם על השוכרת להוכיח כי היא דיירת מוגנת, או על המשכיר להוכיח שלא כן הוא?

           (2) האם דייר ששכר את הנכס לאחר המועד הקובע ב-1968 ולא שילם דמי מפתח זכאי להגנת החוק?

           (3) האם הגנת החוק ממשיכה לחול על נכס גם לאחר שהשוכר המקורי, שהיה במועד הקובע, פינה אותו?

ה.        (1)     כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי ניתנת רק במקרים בהם יש בהליך שאלה חשיבות משפטית או ציבורית החורגת ממחלוקת הצדדים (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123). במקרה דנן, אמנם טוענים המבקשים לשלוש שאלות המצדיקות רשות ערעור כאמור, אולם באתי לידי מסקנה שלא כן הוא.

           (2)    באשר לשאלה הראשונה, נטל ההוכחה, נראה כי אין זה התיק המתאים לדיון בה. בהליך דנא הכריע בית המשפט בראש וראשונה על דרך של כללי סבירות וחזקות משפטיות, מתוך פרשנות מאזן ההסתברויות בדבר היותה של המשיבה דיירת מוגנת, ותוך הימנעות מהידרשות לראיות שהיה בהן ספק. פסק הדין קובע (בעמוד 13) כי "התמונה המתקבלת מהראיות ומנסיבות המקרה, אף מבלי להידרש לשאלות של חלוקת הנטלים ועול ההוכחה, היא שסביר יותר לקבוע שמדובר בשכירות מוגנת מאשר שמדובר בשכירות חופשית". גם איני בטוח שבנושא זה ניתן לקבוע הנחיה "אוניברסלית", והוא תלוי בנסיבות המקרה; וכידוע ההתפתחות ההיסטורית והחברתית מצמצמת את מספרן של שכירויות מוגנות ואת הצורך בפרשנותן. אך לא אמנע מלומר, שבמקרה של שלושים שנות דיירות בדמי שכירות נמוכים בלא מחאה במקום שלפני כן דר בו דייר מוגן, פרי ההיגיון ונסיון החיים הוא שהנטל צריך להיות על המבקש לסלק את יד הזולת.

           (3)    באשר לשאלה השנייה, הגנת החוק על דייר שלאחר 1968 בלא דמי מפתח, המדובר בשאלה משפטית אשר אינה עולה במקרה זה, בו נסב הדיון על שאלת עצם תשלומם של דמי מפתח, אשר הוכחש על ידי המבקשים, אך נקבע כממצא עובדתי על ידי בית המשפט. משכך, שאלת חלוקת דמי המפתח בין הדייר לבעלים כלל לא עלתה.

           (4)    השאלה השלישית, תחילת ההגנה לאחר פינוי על ידי השוכר המקורי,  היא טענה חדשה, לה נדרשו המבקשים לראשונה בפנייתם לערכאה זו, ואין איפוא מקום לעסוק בה. 

ו.        ואולם, גם לגופו של עניין נראית לי בסופו של יום הכרעתו של בית המשפט המחוזי. שכירות הנמשכת כאמור עשרות שנים, בשכר דירה נמוך, ובלא שנעשה כל הליך פורמלי לחידוש החוזה במהלך השנים, נראית על פניה כשכירות מוגנת, גם אם נתעלם מן הראיות לעניין תשלום מצד המשיבה (ובעלה המנוח) לדייר הקודם (ראו ע"א 645/79 תעשיית שג בעמ' נ' מנהל מס רכוש, פ"ד לה(3) 738, 743, מ"מ הנשיא - כתארו אז - י' כהן). העובדה שהמבקשים בערכאה זו הם רק חלק מבעלי הזכויות, אינה מסייעת להם ביחס להודעת המשיבה משנת 1991 בדבר היותה דיירת מוגנת, אליה התייחס בית המשפט, הודעה אשר נותרה בלא הכחשה משך 10 שנים. לאחר שבחנתי את ההליך חזור ובחון, נחה דעתי כי לא נגרם בו עיוות דין, וכי אין מקום להתערבות במסקנה אליה הגיע בית המשפט המחוזי. 

ז.        נוכח האמור, אין בידי להיעתר לבקשה.

           ניתנה היום, כ"ה בכסלו תשס"ו (26.12.05).

                                                                                      ש ו פ ט